Comment est constituée une S.C.I. ?
Quels sont les avantages de la S.C.I. ?
Quels sont les inconvénients de la S.C.I. ?

La S.C.I. est parfois une solution envisagée lorsque l’on souhaite acquérir un bien immobilier à plusieurs. Si elle présente des avantages pour la transmission de patrimoine, il faut rappeler que, pour un particulier notamment, il s’agit d’une structure lourde à gérer, qui peut aussi présenter des risques.

Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière ?

On appelle S.C.I. l’ensemble des sociétés civiles, sans but commercial, ayant un objet immobilier. Une S.C.I. permet de partager à plusieurs la propriété et l’administration d’un ou plusieurs biens immobiliers. Il existe différentes possibilités, comme les S.C.I. de location, les S.C.I. d’attribution, les S.C.I. de construction-vente…
Une S.C.I. est constituée devant notaire ou sous seing privé, et doit être immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés. Les statuts doivent mentionner un certain nombre d’éléments :
•    L’état civil des associés ;
•    les apports de chacun des associés ;
•    le nom de la S.C.I. ;
•    la forme de la société ;
•    l’objet social de la S.C.I. ;
•    le capital social ;
•    la durée sociale (maximum 99 ans) ;
•    l’adresse du siège social ;
•    les modalités de fonctionnement ;
•    le système de répartition du résultat.
Les membres de la S.C.I. sont au nombre de deux ou plus, deux époux pouvant parfaitement être seuls associés de la société. Il n’y a pas de capital minimal exigé : il peut être apporté sous forme de biens immobiliers ou en numéraire. La valeur totale de ce capital sera divisée en un nombre de parts de valeur égale, et ces parts seront réparties entre les associés proportionnellement à leurs apports respectifs. Il faut savoir que les associés d’une S.C.I. sont indéfiniment responsables des dettes sociales à proportion de leur part dans le capital. La gestion de la société est confiée à un ou plusieurs gérants dont le pouvoir est déterminé en fonction des statuts de la S.C.I.

Les avantages de la S.C.I. …

Créer une S.C.I. peut présenter des avantages intéressants dans certains cas. En effet, grâce à cette structure, la fiscalité liée à la transmission de patrimoine est en partie allégée. Si parents et enfants ont été associés dans la société, alors une  transmission de parts répartie dans le temps, donc moins coûteuse en termes de fiscalité, peut se faire entre les générations.
De même la constitution d’une S.C.I. peut être une alternative à l’indivision. Quand un bien appartient à plusieurs personnes, c’est le régime de l’indivision qui s’applique. En cas de désaccord entre les différentes personnes concernées, le tribunal peut intervenir. De plus, personne n’est tenu de rester dans l’indivision, ce qui peut entraîner une vente du bien. Il peut  donc être préférable de constituer une S.C.I. dans laquelle les parts peuvent se transmettre aisément.

… et ses limites.

Néanmoins la S.C.I n’est pas la solution à tous les maux. En terme d’imposition sur le revenu, elle n’apporte aucun avantage particulier. Elle est considérée comme transparente, ce qui veut dire que si la S.C.I. génère des revenus, ceux-ci doivent être répartis entre les associés au prorata de leur parts dans la société. Chacun verra donc ses revenus fonciers augmenter, et ses impôts de même.
     Il faut également savoir que la gestion d’une S.C.I. est assez lourde. Comme pour toute société, il y a un certain nombre de procédures à connaître et à respecter, des obligations à mettre en œuvre. Conformément au Code général des Impôts, la S.C.I. est tenue de présenter chaque année, en double exemplaire, une déclaration de ses résultats, sous peine d’amende fiscale. De plus, lorsque le bien immobilier est donné en location, l’associé doit ajouter chaque année à sa déclaration de revenu le feuillet annexe permettant de déterminer son revenu net foncier.
    Rappelons enfin que les associés de la S.C.I. sont indéfiniment responsables des dettes sociales, au prorata du montant de leurs apports, et ce sur leurs biens propres.

Dans tous les cas de figure, la personne qui souhaite s’engager dans la mise en place d’une société civile immobilière doit se faire accompagner par un professionnel, un notaire par exemple, qui saura la conseiller sur le bien-fondé de ce projet, et la guider dans sa réalisation.