Parfois la vie réserve des surprises et l’on se voit soudain en position de revendre rapidement un logement acquis depuis peu et que l’on pensait occuper bien plus longtemps. Vie privée chaotique, mutation professionnelle,… les raisons sont multiples. Et à peine installé, il faut déjà partir. Comment gérer le prêt immobilier déjà contracté ? Quelles seront les solutions de financement pour un nouveau projet ? Y aura-t-il une plus-value sur la revente à payer ?

Vous vous êtes investi dans l’acquisition d’un bien immobilier, avez emprunté les fonds nécessaires à la réalisation de votre projet, et il faut maintenant déménager. Comment faire ? Pour acheter un nouveau logement, il vous faut de l’argent, que vous n’obtiendrez que par  la revente de votre première habitation. Il est très difficile de mettre en place le timing parfait : trouver un nouveau logement adéquat, des acquéreurs fiables pour l’ancien, un calendrier s’enchaînant à la perfection… Les banques savent pertinemment à quel point tout cela est compliqué et ont créé le prêt relais pour simplifier l’opération.
Le prêt relais est un montage financier par lequel la banque vous avance une partie de la somme temporairement immobilisée dans votre bien immobilier en vente afin que vous puissiez financer l’achat de votre nouvelle propriété. Vous ne remboursez que les intérêts de ce prêt relais : le capital doit être soldé à la vente de votre premier logement. Le prêt peut durer de 1 à 2 ans et couvre 60 à 80% du coût total de l’acquisition. Cette formule reste souple et s’adapte à chaque situation. On peut aussi l’associer à un prêt immobilier classique, si votre nouvel achat a un coût plus important que ce que vous a rapporté la vente de votre habitation.
A la revente de votre ancien logement, vous allez donc pouvoir en reverser le montant, qui fonctionne comme un remboursement partiel anticipé, sans pénalité. Peut-être aurez-vous bien vendu votre bien et réalisé une plus-value ? Il faut savoir que la plus-value réalisée sur les transactions immobilières est imposable. Depuis le 1er janvier 2005, son taux d’imposition  s’élève à 27%, prélèvements sociaux compris. Ce montant est prélevé puis reversé au service des impôts par le notaire. Vous vous en acquittez donc au moment de la vente du bien. Mais la revente de la résidence principale est heureusement exonérée de cette imposition. Quid dans le cas d’un prêt relais ? En effet, le bien que vous revendez était votre résidence principale, mais ne l’est plus du fait de l’achat de votre nouveau logement. Beaucoup se demandent alors dans ce cas là si l’exonération de la plus-value est toujours d’actualité. De fait, oui. L’Administration admet que, lorsque le bien immobilier a été occupé à titre de résidence principale jusqu’à sa mise en vente, l’exonération soit toujours valable, à la condition que la cession du bien ait lieu dans un  délai raisonnable de vente. Un délai d’un an est considéré comme une limite maximale.

Si vous devez, ou voulez, changer de résidence principale, vous risquez de vous heurter à des difficultés d’organisation et de calendrier, vendre et acheter étant des opérations difficiles à synchroniser. Pour vous aider, les banques pourront vous proposer un prêt relais, dont seuls les intérêts seront à rembourser jusqu’à la vente de votre ancienne propriété. Si la revente de votre bien intervient dans un délai de un an, vous n’aurez pas à payer d’impôt sur l’éventuelle plus-value que vous réaliserez.